序号 | 报告存在主要问题 |
1 | 1.签字盖章页未体现估价结果且未上传估价结果一览表；
2.待估宗地为集体经营性建设用地出让，估价依据、估价对象界定、地价定义、估价方法选择等均未体现集体建设用地与国有建设用地的差异性；
3.出让地价评估，估价目的表述不准确，未体现“为出让方集体决策确定土地出让底价提供参考依据”，且估计结果缺少出让底价建议；
4.估价期日的确定无依据；
5.地价定义中地价内涵表述不规范，土地开发程度设定存在笔误：
6.估价依据缺《中华人民共和国资产评估法》《农村集体土地价格评估技术指引》和当地征地补偿的相关文件；
7.附件缺少现场勘察记录表；
8.估价方法选择中，未选用方法无分析说明；
9.成本逼近法测算过程中，土地取得成本、增值收益率、土地还原率、土地开发费、利润率等确定依据不充分，缺少青苗和地上附着物补偿说明；其他因数只考虑了个别因数修正，无区位因数修正且未说明原因；
10.收益还原法测算过程中，租金实例分析不足，租金内涵不明，相关参数依据不足；出租经营总费用列示不全；土地还原率确定依据不充分。 |
2 | 1.报告附件严重缺失：抵押评估报告，附件未上传不动产权证书等土地权属资料；
2.市场比较法运用存在较大问题:
（1）估价对象与比较实例的用途、配建等不同，缺少可比性分析说明，实例描述粗略且实例之间价格差异较大，缺少可不行说明；
（2）用途修正指数无依据，区域因素、个别因素描述不具体；
（3）土地还原率无数据和确定过程；
3.地价定义中土地开发程度说明中关于地上开始施工的情况与照片反映不符，且未明确各用途比例；
4.估价方法选择时，市场比较法选用中估价对象所在区域描述与实际区域不符，选用方法和不选用的方法理由不充分；
5.剩余法测算过程：
（1）最佳开发利用方式分析说明不充分：
（2）不动产总价估算时，对住宅实例未说明内涵，如期日、价格为项目均价还是单套价格、项目类型及主力户型是否可比，住宅价格比较因数说明不具体量化等，可信度较低；
（3）开发成本估算时，不同用途建筑物土建成本相同缺少分析说明；建安费用和各费率参数取值依据不充分；
（4）利息率、利润率、税金及销售费用费率等取值依据不充分。 |
3 | 1.估价过程不完整。报告中未说明各估价对象的详细坐落，从估价结果一览表、估价对象界定、宗地现状照片和位置示意图等内容均无法判断其之间的相对位置关系；报告涉及28宗住宅用地，各宗地估价结果不同，仅完整撰写了其中一宗地的测算过程，缺失对其他27宗住宅用地地价测算过程的说明（备案系统上传了部分测算表）；
2.估价思路不符合《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见》922号文和4号文的规定。报告采用出让地价扣减政府公布的出让金比例的方式进行评估，与上述规定不符未做合理说明且未附相关附件；
3.《委托估价函》中明确按现状进行评估，报告中地价内涵为规划条件下土地价格，剩余法评估时采用待开发土地方式，地价内涵及测算过程均与《委托估价函》不一致；．同时也不符合4号文划拨用地转出让应按现状进行评估的要求；
4.容积率设定依据不明确，无相关依据资料；
5.重要附件不完整：宗地照片不完整（缺12宗地照片），上传的土地产权证书（缺4宗地产权证）、测绘图不完整（缺4宗测绘图）；
6.两种评估方法的结果差异超过50%，可信度分析不足，权重确定缺乏量化依据。 |
4 | 1.抵押估价目的未上传任何产权资料;
2.签字盖章页未体现估价结果且未上传估价结果一览表;
3.未上传签字估价师现场查勘佐证材料;
4.抵押估价目的,未明确价值类型;
5.剩余法运用中:最有效利用条件缺乏必要分析,不动产总价测算过程过于简略;
6.市场比较法运用中:未交待实例来源、缺实例照片和位置图,实例描述过于简单,修正过程中部分区域和个别因素缺乏依据;
7.未上传估价师签字的现场查勘表等。 |
5 | 1. 未上传签字估价师现场查勘佐证材料；
2.商服和城镇住宅混合用地出让评估，未按规定分别评估各用途地价，未分别列示各用途估价结果：
3.测算过程与地价定义不符：估价对象已建成，地价定义中明确评估现状利用条件下的土地价值，但剩余法采用待开发土地价格公式进行评估，无相关说明；
4.对影响估价结果的重要事项缺乏必要关注和披露：从规划核实单中可知，估价对象不仅存在土地超面积，同时存在建筑超面积，报告中未对超建筑面积的处理方式进行披露，导致补缴地价款的评估范围是否正确存在疑问；
5.估价思路的合理性说明不足：估价对象界定为超建的15平方米土地，报告中未对该部分土地价值的评估思路进行说明，直接采用整宗地评估结果作为超面积部分的土地价格，理由不充分；
6.未上传估价师签字的现场查勘表等。 |
6 | 1.使用超6年的基准地价估价；
2.基准地价系数修正法中，未做开发程度修正；估价期日相差近3年未做修正，不合理;土地还原率取值依据基准地价制定时的成果说明，未考虑估价期日予以合理确定；
3.市场比较法中实例A可比性差；
4.附件中，估价对象位置图标注不清；估价对象照片不全面，且估价师现场查勘照片不够清晰；比较实例照片不清晰；
5.评估价格内涵较为特殊（2年期土地出让纯收益），报告在估价目的表述、估价方法的运用中说明不具体、不清晰；
6.估价对象描述说明不全面；影响地价的因素分析针对性较差。 |
7 | 1.未上传估价师现场查勘佐证资料；
2.评估价格内涵为土地出让纯收益，估价结果均错误表述为“单位面积地价”；
3.估价期日为 2024 年4 月 24 日，评估中土地还原率按 2016 年基准地价成果的还原率取值不合理；土地出让纯收益结果确定采用2016年基准地价的“土地出让纯收益占地价比例”作为参数，缺少相应的适用性分析论证；
4.租赁土地到期补办出让手续，评估价格内涵较为特殊（7.31年期土地出让纯收益），报告在估价目的、估价依据、价格定义中均未说明清楚；
5.估价依据方面，缺少《民法典》《资产评估法》，《物权法》已废止，《城乡规划法》《土地管理法实施条例》时效性差，缺少与估价目的协议出让相关的文件依据；
6.附件方面，估价对象现状照片仅1张，未全面反映估价对象；未上传现场查勘记录表；
7.估价对象描述说明不完整，区域因素分析中缺少区域范围的界定：特殊说明事项中，一些关键事项未说明，如出让年期7.31年的确定依据等。 |
8 | 1.使用超6年的基准地价估价：
2.成本逼近法中，耕地开垦费按旱地标准取值，与青苗补偿费按水浇地取值相矛盾；未考虑宗地条件进行个别因素修正；
3.基准地价系数修正法中，部分因素条件说明与因素分析的条件不对应，取值修正有误;
4.附件缺委托估价函；估价对象位置标注不清；土地证上传不全，无附记页；现状房产未上传相关产权资料；出让土地未上传出让合同；未上传估价师现场查勘表；
5.地价影响因素分析不全面且针对性不强。 |
9 | 1.未上传估价师现场查勘佐证资料；
2.成本逼近法中，多项参数依据不充分，利润计算错误；未考虑宗地条件对价格予以修正；
3.基准地价系数修正法中，多项因素说明前后矛盾，系数确定有误；
4.估价依据、估价原则、估价方法选择均不符合4号文要求；估价依据混乱，如《物权法》、2015年征地区片价标准过时等，缺少《民法典》；
5.地价定义中，现状照片显示宗地上有建筑物，实际开发程度说明为“场地平整”，且未说明出让时建筑物如何处置；
6.缺现场查勘表，估价对象位置图不规范，未反映出其区位;
7.地价影响因素分析不全面且混乱。 |
10 | 1.签字盖章页未体现估价结果且未上传估价结果一览表；
2.出让地价评估，方法选择不符合4号文要求，且未进行分析说明；
3.地价修正与因素分析相矛盾。如基准地价法中对外交通状况取“较劣”，而个别因素描述为“较便利”；
4.出让底价决策建议未给出明确建议。 |
11 | 1.未上传估价师现场查勘佐证资料；
2.在地价确定时，简单以“两种方法测算结果差异较大”为由，确定地价权重分别为0和1，理由不足；
3.出让地价评估方法选择不符合4号文要求，且未进行分析说明；缺少出让底价建议及理由；
4.基准地价超3年，未说明其适用性；地价确定时将该方法结果权重取0，理由不充分，基准地价覆盖范围外使用基准地价法的理由说明不充分；
5.估价原则等分析说明不足；
6.缺少现场查勘表等。 |
12 | 1.签字盖章页未体现估价结果，未加盖估价机构公章、法定代表人未签字或签章；未上传土地估价结果一览表；
2.未上传估价师现场查勘佐证资料；
3.出让地价评估，底价建议的理由未作说明；
4.两种方法结果相差较大，权重取值理由说明不充分;
5.基准地价超3年适用性分析说明不足。 |
13 | 1.未上传估价师现场查勘佐证资料；
2.土地所处级别位置属于级内、级外无法判断（个别因素中表述为“戈壁滩”）；
3报告中存在多处笔误及前后不一致的情况;
4.估价结果底价建议及说明不足；
5.期日修正等参数取值依据分析说明不足；
6.基准地价超3年，适用性分析不足。 |
14 | 1.未上传估价师现场查勘佐证资料；
2.出让地价评估多处不符合4号文要求，如评估目的未体现有关集体决策内容、地价定义未定义为正常市场条件、估价结果未给出底价建议；
3.两种方法测算结果相差较大，直接取一种方法的结果，理由不充分；
4.剩余法不动产总价确定过于简单，不符合出让评估规范要求，开发成本、利润等取值依据分析说明不足；
5.基准地价超3年未分析说明其适用性，基准地价法评估过程中缺地价内涵介绍及级别确定分析、缺期日修正等。 |
15 | 1.收益法各项参数取值均缺少具体来源与依据，租金直接选取待估月亮工坊的房租；
2.成本法土地取得费、开发费、利息、利润等各项参数取值依据不充分；成本法权重取0.缺少依据分析，与选择方法适用性的描述不符合；对成本法结果修正中个别因素与区域因素修正混乱；
3.规划条件中待估对象为全部自持，报告中未分析自持对地价是否有影响。 |
16 | 1.缺少一名估价师亲笔签字；
2.未上传委托书；
3.剩余法实例缺少来源，且实例面积与待估对象面积相差大。商业用途，估价目的为租金评估，选择剩余法，缺少适用性分析；
4.基准地价缺少级别说明及级别图；
5.成本法采用住宅和工业征收成本，两种用途的比例确定未说明；
6.收益法测算中，租金是否为划拨地上出租收益未说明，租金预测后20年再贴现，不符合规程要求 |
17 | 1.签字盖章页中一名估价师未签字；
2.未上传估价师现场查勘佐证资料；
3.补地价项目，估价目的描述不符合4号文要求，缺少“集体决策”关键字表述；
4.成本法中，征收成本为经验估值，缺少实际征收成本实例；
5.剩余法存在以下问题：
（1）技术报告73-74页，描述为酒店售价，实例选取的日租金价格与未经任何修正的比准价格不一致；
（2）待估对象为酒店类，选择办公类重置价不合理；
（3）在剩余法测算总收益过程中，不动产总价采用收益逐年增长的贴现方法，未按照规程要求，采用估价期日价格。对于已建成不动产，使用未来预期收益不符合规程要求；
（4）在地价定义的描述中，为餐饮旅馆业用地，在收益法测算不动产总价过程中，缺少餐饮部分的收益。 |
18 | 1.未上传土地估价结果报告；
2.基准地价未明确发布机关与发布文号;基准地价测算结果缺少公式；基准地价方法中地价指数测算有误，报告中从2019年1月1日开始测算，应从基准地价的基准日2018年1月1日开始测算。 |
19 | 1.未上传土地估价结果报告；
2.估价目的中未说明土地用途；
3.收益法实例均为办公用途，待估对象用途根据规划条件为宾馆，且租金实例均无来源说明，宾馆为商业用途，与办公用途在收益、税费等各项取值均有差异，按照办公用途测算待估对象，技术思路与取值均不符合规程要求；
4.划拨地价缺少测算过程，按市场价格的一定比例测算划拨地价格，不符合922号文要求。 |
20 | 1.未上传估价师现场查勘佐证资料；
2.签字盖章页未体现估价结果且未上传估价结果一览表；
3.待估对象照片无法展示宗地现状；
4.估价目的中未说明土地用途；
5.地价定义为净地，但利用状况描述为地上有房屋，且未对房屋是否保留或拆除做出说明。地上建筑物对成本是否有影响未做说明；
6.估价依据文件缺少发布机关、发布时间、文号；物权法过期；
7.估价原则缺少4号文要求审慎等原则；
8.基准地价未明确基准日；
9.剩余法不动产总价报告中描述为“开发价值”，取值过程缺少比较实例，缺少修正体系，各项费用取值均缺少依据。 |
21 | 1.使用超6年的基准地价；
2.未上传估价师现场勘察照片；
3.估价目的表述不符合4号文要求，缺少“集体决策”关键字表述；
4.地价定义中未对地上用途分别描述；结果一览表中容积率未体现确定值;
5.估价依据缺少《民法典》、4号文等；缺少发布机关、文号等，物权法过期；
6.舍弃基准地价的测算结果，未做分析说明；
7.待估对象用途为商业、住宅、公服，报告中描述为以住宅用地修正体系修正，未按照不同用途分别测算；
8.报告描述为“因内江市基准地价在2021年8月19日公布实施，宗地所在区域地价指数变化不大，故本次评估不需对评估期日进行修正”缺少具体数据分析；
9.剩余法不动产总价测算缺少比较实例。不动产总价无测算过程；对地下车库的测算过程，只有单价没有总价。 |
22 | 1.未上传土地估价技术报告；
2.土地估价师未亲笔签字；
3.估价目的表述不符合4号文要求，缺少“集体决策”关键字表述；未说明待估对象用途；
4.估价依据缺少《民法典》、4号文等，缺少发布机关文号等；
5.估价原则缺少4号文要求的审慎等原则。 |
23 | 1.未上传土地估价结果报告：
2.签字盖章页未体现估价结果且未上传估价结果一览表，一名估价师签字无法看清；
3.未上传估价师现场查勘佐证资料；
4.出让地价评估，估价目的、估价原则、方法选择不符合4号文要求；
5.基准地价缺少发布机关；
6.估价依据物权法过期：
7.地价定义中容积率未设定为定值：
8.待估对象为工业用途，估价结果底价建议缺少与工业用地最低价比较分析。 |
24 | 1.未上传土地估价技术报告；
2.未上传签字盖章页；
3.估价结果盖章页使用土地评估专用章代替公章；
4.未上传估价师现场查勘佐证资料；
5.出让地价评估，估价结果底价建议中缺少与工业用地最低价的比较分析；
6.估价依据中，物权法过期；《土地管理法》等主要法律缺少批准机关、发布机关、文号等。 |
25 | 1.未上传土地估价技术报告；
2.未上传签字盖章页；
3.估价结果盖章页使用土地评估专用章代替公章；
4.出让地价评估，估价结果底价建议中缺少与工业用地最低价的比较分析；
5.估价依据中，物权法过期；《土地管理法》等主要法律缺少批准机关、发布机关：文号等。 |
26 | 1.未上传土地估价技术报告；
2.签字盖章页未体现估价结果且未上传估价结果一览表；
3.未上传估价师现场查勘佐证资料；
4.出让地价评估，未上传规划资料；
5.待估照片非现场勘察，为空中俯瞰图；
6.未上传委托书；
7.出让地价评估，估价目的表述不符合4号文要求，缺少“集体决策”关键字表述；
8.估价依据中，物权法过期；
9.估价原则缺少4号文要求的审慎等三个原则。 |
27 | 1.使用超六年的基准地价；
2.住宅用途划拨地补办出让，在估价目的表述不符合4号文要求，缺少“集体决策”关键字表述；
3.估价依据中《土地管理法》等主要法律缺少发布机关、发布时间、文号等必要内容；
4.比较法测算市场价格中，实例描述“交易方式划拨补出让”，是一级市场行为。实例1、2、3均描述为“土地使用权交易价格”。在实例使用中应当说明是评估的划拨补出让的价格还是实际交易价格；
5.收益法测算划拨地价，在年总收益的测算过程中，未按照规程要求选择三个实例进行比较修正。仅在报告中描述为同类房地产月租金客观收益为20元，是否为划拨地租金未进行分析说明。 |
28 | 1.土地估价师未亲笔签字；
2.签字盖章页未体现估价结果且未上传估价结果一览表；
3.以评估专用章代替公章：
4.一名估价师证书2014年丢失，非中估协开具丢失证明；
5.未上传估价师现场查勘佐证资料；
6.待估照片非现场实地查勘，为俯瞰图；
7.报告中缺少一般因素描述。 |
